• 央行降準:難撼房企資金面,降價回款將更常態
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2018-10-09  /  瀏覽:817 次  /  

   國慶長假的最后一天,繼今年三次定向降準后,央行發布重磅消息稱,從2018年10月15日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點,當日到期的中期借貸便利(MLF)不再續做。除去此部分,降準還可再釋放增量資金約7500億元。

    業內人士指出,央行這一輪降準的目的很明確,就是保證市場的流動性,主要是小微企業的流動性,精準向實體經濟注水,目的并非樓市、股市。但難免,最后獲益的依然以樓市為主。
 
    58安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者,從整個定向發放方式來看,國家依舊嚴防資金流入樓市,但在實際操作層面,不排除有一部分資金進入樓市,對樓市、股市是利好因素。
 
    但也有業內人士指出,此次降準對于房企融資并無多大利好,由于現階段融資渠道的重重防火墻,大部分資金無法直接進入開發領域,房企資金面仍然會很緊張,樓市降價大趨勢不會改變。
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    其實,央行此前年內的三次定向降準,已向市場注入近兩萬億元資金,加上近5000億元的棚改資金,和上半年的M2增量93410億元,相當于11.841萬億元,已經接近2015年全年M2增量16.39萬億元和2017年全年增量12.63萬億元。
 
    從央行發布的數據看,8月末,本外幣貸款余額137.59萬億元,同比增長12.8%;月末人民幣貸款余額131.88萬億元,同比增長13.2%,增速與上月末和上年同期均持平;當月人民幣貸款增加1.28萬億元,同比多增1834億元。分部門看,住戶部門貸款增加7012億元,其中,短期貸款增加2598億元,中長期貸款增加4415億元。
 
央行下調存款準備金率將釋放流動性,是否會全部流入樓市?
 
首先,銀行降準與房價并無直接聯系,但其中的牽連不少。
 
    新城控股高級副總裁歐陽捷認為,這個數字很難估計,但這些錢流入實體經濟的可能性比較小。傳統制造業利潤很低,流入的可能性更小,只能去地產和金融兩個領域。
 
    歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者,目前銀行覺得小微企業風險太大,不敢放款。
 
    上海同策咨詢研究中心總監張宏偉則表示,在樓市調控基調尚無變化的前提下,降準主觀目的是為了刺激宏觀經濟,拯救小微企業。因此,外圍的松動對于開發商資金鏈來說沒有利好面。
 
   “從融資渠道看,除了開發貸,尚無其他可選的創新融資渠道,無法解決上市房企大量的資金需求。”張宏偉說。
民營房企將更主動“降價回款”
 
    張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者,政策對房企融資“去杠桿”已經到極致,所謂“創新型”加杠桿的融資方式基本被叫停。因此,在當前融資渠道收緊的背景下,即使降準,短期內房企也不會有機會大幅加杠桿。也就是說,市場有錢,但錢不一定能夠進來。
 
    從現實情況來看,盡管降準,但對房企來說但情況是“肉到了嘴邊但吃不到,即使吃到代價也不低”。融資成本不降,可貸的錢多了,高成本融資繼續侵蝕企業利潤,對房企也一樣。現在融資成本仍將在高位,房企能做的就是加快三四線城市項目“周轉速度”。
 
    從歷史經驗看,降準有利于銀行發放更多貸款,為購房者提供更多的購房信貸支持;有利于釋放更多住房需求,加大樓市去庫存力度。市場好的時候,降準肯定能刺激樓市;在市場下行階段,各種融資渠道相對較緊的情況下,實際流到房地產領域的資金有限。
 
    從今年6月的一次降準不難看出,盡管累計可釋放資金約7000億元,但在當前融資渠道收緊的背景下,盡管可貸的錢多了,房企仍然難以融到資,融資成本也很難下降,仍將在高位運行。在張宏偉看來,高成本融資將繼續侵蝕企業利潤,再加上2016年以來的高價地入市面臨“限價”問題,當2018年房企年報發布之時,利潤率的數據應該不會很好看。
 
    在此背景下,房企只能加大自籌資金力度。不過,政策繼續嚴控資金過度流向房地產,不僅非標資金通道被堵,規范渠道的銀行貸款額度不足,房企發債受限,融資還在進一步收緊。而房企融資困難很有可能導致部分房企陷入現金流困境,從而增加房企債務違約風險。
 
    另外,從房企資金兌付壓力來看,張宏偉認為,今年第三季度是民營房企資金兌付壓力最大時間,不會因為降準而改變,通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。
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