• 提质控速合作抱团 房企演绎发展新模式
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-05-22  /  浏览:182 次  /  
2019年05月21日 09:01  来源:时代周报
 
在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代,越来越多的房企正进入“军备竞赛”?#23567;?nbsp; 
 
强烈的求变意愿正在不断渗透,从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等,各家在纷纷寻找自?#21512;?#21322;场的竞争策略和生存之道。  
 
主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”,预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。  
 
毫无疑问,在这一场变形记中,每一个房企既是独立的个体,亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于?#28304;?#30340;智慧。  
 
谁能够笑到最后?  
 
精细化的运营  
 
一年前开始,更多的房企开始用精细化运营要效益。  
 
根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》(简称《报告》)显示,特别是此前高周转的房企,纷纷提出了提质控速。  
 
例如,恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度,拿地更精准,更审慎,腾挪更多空间抓好各项管控;“回归基本盘”,将是万?#24179;?#19979;来的重要方向,万科董事长郁亮表示,万科要先求得根基的稳固,才能够更好地开枝散叶,才能为转型奠定更坚实的基础。  
 
“拿地上,房企们变得更加谨慎,严控项目投资?#25214;?#29575;。空间布局上,房企对于规模化扩张的风?#25112;?#20026;警惕,偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。”《报告》称。  
 
中国房地产业协会会长冯俊的观点认为,房企要实现真正高质量的增长最重要的是要达到五个要求:供需平衡,杠杆合理、风险可控,供应体系完善,需求管理到位以及提供优质产品。  
 
房企?#24378;?#22987;注重向管理上要效益,内部管理和运营开始变得精细化。通过剔除人员冗余或重新竞争?#32454;冢?#20248;化用工结构降低人?#32972;?#26412;的事情,在2018年和2019年的地产企业里逐渐增多。  
 
这一波优化人员和组织架构的情况在去年就开始上演。例如在2018年8月,保利发展表示,公司要进一?#25509;?#21270;组织岗位体系,打造简单明确的?#24049;?#20307;系以及业绩为导向的激励体系。此后,万科、绿地控股、华夏幸福、龙湖等也在组织架构上进行了一轮调整。  
 
到了2019年,从绿城中国开始宣布调整为“11+4”的组织架构开始;随后碧桂园也提出对总部架构进行优化,让人员下沉到区域拆除部门之间的围墙;与此同时,中型房企阳光城?#37096;?#22987;将公司现有的30个区域分为ABC三级区域,来实现做大做强。  
 
“从侧面?#24471;?#25151;企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来,房企将更多在管理、运营管控上发力。”《报告》认为。  
 
而滨江集团董事长戚金兴对时代周报记者进一步补充表示,房企要在保持规模的前提下,更要注重品质、服务?#22242;?#22871;。  
 
这也就意味着,内功修炼的同时,房企需要以客户为导向,聚焦产品升级,要追求产品力的提升。  
 
合作抱团  
 
房企间合作开发的加强,也在成为新常态。  
 
克而瑞地产研究中心的研究报告指出了合作开发的两点影响:一是项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径,有利于房企实现规模扩张;另一方面,随着2018年年初以来大量的收并?#21512;?#30446;逐步进入结算周期,根据房企合作项目的操盘并表与否,合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更?#29992;?#26174;。  
 
各家开?#24049;?#19981;同的伙伴们达成战略合作。?#28909;?#24344;阳地产,光是在今年就和正荣集团、上坤集团、新城控股、新力、港龙地产、蓝光发展、新希望集团、领地集团等房企签订了战略合作协议。  
 
合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建,往往是房企们合作开发的模式。  
 
例如合资成立项目公司上,一方面就可?#36234;?#20302;高地价地块的开发风险,此外合作拿地?#37096;梢园?#21161;企业以更合理的溢价获取土地,?#36234;?#20302;拿地成本。  
 
小房企如此,大房企亦然。像万科早就与深圳地铁、华发、华夏幸福、新城等大大小小的公司有着各式各样的合作模式。  
 
“对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营?#23637;?#27169;和毛利润的增长。同时,合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应地,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。”克而瑞的研究报告认为。  
 
例如像恒大、碧桂园和万科三家龙头房企2018年在营收增加的前提下,少数股东损益也同比大幅增加,少数股东损益占净利润的比值均较2017年有明显提升。  
 
而像泰禾、?#32972;?#23454;业等房企少数股东损益占比有着明显的提高,2017?2018年分别从原先的9%到34.7%,以及13%到40.3%。  
 
此外,随着房企合作开发比重的逐渐增加,规模房企近年来在权益销售上的占比也在下降。?#28909;紓?#26102;代周报记者根据克而瑞年度销售榜单对比测算,权益销售在流量销售的占比,碧桂园从2017年的占72%下降到2018年的71%。  
 
“在行业竞争加剧的市场环境下,房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径,以产品力打造提升产品溢价。”克而瑞报告指出。  
 
多元化的新趋势  
 
另一维度上,房企在多元化业务经营上,也出现了新的特点。  
 
逐渐增多是一大特点。根据克而瑞的统计,行业排名前30强房企中,至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中,百强房企中则有97%布局了多元业务。  
 
?#28909;紓?#30887;桂园瞄准了机器人?#22242;?#19994;;万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎;恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后,宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技,且在未来5年内不再涉足新业务;融创则围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融?#27425;?#26053;与融?#27425;?#21270;。  
 
不过,这些多元化的业务到目前为止依旧处在战略性布局阶段。  
 
摆在账面上,这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。新业务的发展需要时间。更值得一提的是,目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。  
 
另一方面,房企的多元化布局开始转向纵深发展,更加理性,更加注重运营的质?#20426;?nbsp; 
 
例如朗诗绿色集团有限公司就在5月14日发布公告表示,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。  
 
在新城控股集团有限公司高级副总?#38376;?#38451;捷看来,房企的多元化最好要满足三个条件。“一是要有足够的市场空间,能够提供足够的规模发展;二是要有合理的商业模型,能够提供符合预期的投资回报率要求;三是要?#24418;?#23450;的现金流,能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。”
 
 
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